ACTA
De la 32a Junta General Ordinaria de la Comunidad Costa Rica (CCR), del 06.03.2009
Primera convocatoria: 13.30 horas Segunda convocatoria: 14.00 horas
1. Saludo de la presidenta:
La reunión comienza en segunda convocatoria, a las 14.00 horas en el centro cultural “Fuente del Lomo” del Ayuntamiento de La Matanza.
La presidenta saluda a todos los presentes en la Junta General Ordinaria de la CCR del 2009, y a Doña Heidi Vogel, que actúa en calidad de intérprete.
Además da la bienvenida a todos los nuevos propietarios, y les pide que permanezcan en la Junta hasta terminar con el último punto 11, ya que de éste modo les será más fácil conocer las costumbres de la CCR, al margen de las disposiciones que constan en los estatutos y en el régimen interior de la Comunidad. La presidenta reafirma en este punto que según el art. 4.2. de los estatutos tiempo máximo de una alegación oral se limitará a tres minutos.
El Sr. Wambach, propietario del apto. 105, se ofrece para contar los votos.
Doña Annette Becker, secretaria sustituta de la CCR, se encarga de la redacción del acta.
2. Comprobación del quórum de la Junta.
La presidenta señala que según el art. 15.2 de la LPH, los deudores no tienen derecho al votar, excepto que se requiera la unanimidad para una decisión.
Según el listado de nuestros revisores de cuentas, los propietarios morosos son los siguientes:
APT.24 MARTIN PADRINO MELANIA
APT.32 NEBREDA PATIÑO CESAR
APT.43 REGEN DE LORENZO JOEL
APT.56 TRUJILLO RGUEZ ALEXIS
APT.59 LEÓN RAMOS CANDELARIA Y LIDIA APT.75a RODRIGUEZ CHIL JUANA
APT.89 ROMERO SARRAUTTE JORGE APT.92a DÍAZ MOLINA SERGIO
APT.95 STIEZEL
APT.100 CANINO DIAZ SUSANA APT.104 MARTÍN PÉREZ XIOMARA
1.990,09 € 602,46 € 1.004,28 € 110,16 € 13.051,67 € 31,50 € 365,86 €
960,58 € 141,03 € 180,00 €
1.157,38 € 10,54 €
G 4
TRUJILLO RGUEZ ALEXIS
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Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios Costa Rica am 06/03/2009
Los morosos tienen el derecho de participar activamente en la reunión, pero también ellos han de respetar el reglamento vigente. Estos propietarios, o bien presentes personalmente o bien representados, no han recibido las papeletas de votación para la reunión.
Se hace constar que el total de propietarios o representados en la Junta es:
Propietarios presentes o representados: 64 propietarios Propietarios en porcentaje: 63,7940 %
Resultado: La Junta Anual Ordinaria de 2009 cuenta con el quórum suficiente para su celebración.
3. Lectura y aprobación del acta del año 2008
Dado que cada propietario ha recibido una copia del Acta de la Junta del año 2008, no se considera necesaria la lectura de la misma. La presidenta comunica que la impugnación formal presentada por Doña Derichs ha sido entregada dentro de los plazos establecidos. Doña Ute Derichs señala que ha habido un error en la cuenta de votos para el punto 8.4
(-> construcción de una verja protectora en los aparcamientos). En el Acta quedó reflejado el siguiente resultado:
Para la construcción de una verja protectora ha votado, a parte de los ya mencionados 10 propietarios, el propietario del apto. 14, representado por Doña Derichs, por lo que se reduce el número de votos negativos de 45 a 44. Sin embargo, esto no altera el resultado de rechazo por mayoría.
El quórum se publica nuevamente con la corrección positiva de 65 votos en vez de 64. La cuota total se eleva de un 63,794 % a un 64,620 %.
La presidenta solicita que se apruebe, renunciando a su nueva lectura, el Acta de la Junta del 2008:
El resultado de la votación es el siguiente:
Resultado: El Acta de la Junta General ordinaria de 2008 se aprueba por mayoría, tras haber renunciado todos expresamente a su lectura en este acto. Se hace constar, por consiguiente, que todos los acuerdos adoptados en la Junta Anual de 2008 son jurídicamente vinculantes.
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a favor | Apto.: todos los demás Garajes: todos los demás | } 56 votos | = 57,683 % |
en contra | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
abstenciones | Apto.: n° 8, 48, 50, 65, 66, 86, 90, 97, 99 Garajes: ninguno | } 9 votos | = 6,937 % |
4. Informe de la presidenta
La presidenta dice que todos los propietarios han recibido una copia de sus informes, y desea añadir algo más: Nuestra anterior presidenta, Doña Consolación González Subiri, se vio obligada el pasado ejercicio a denunciar las actividades de construcción de un copropietario (ampliación de la superficie habitable, originando la pérdida del balcón) al Ayuntamiento de La Matanza. Tras pedir aclaración al Ayuntamiento, éste manifestó que el caso sigue en suspenso y que la CCR será informada en caso de decretarse algo.
5. Aprobación de la gestión de la presidencia y de la administración 2008
5.1 Aprobación de la gestión de la presidencia:
En primer lugar, se da la palabra a los revisores de cuentas, la Sra. Kutz y el Sr. Santiago Yanes.
Los revisores de cuentas informan:
“Estimada Sra. Presidenta, estimados señores y señoras:
Según el acuerdo de la Junta General Ordinaria de la Comunidad Costa Rica del 7 de marzo de 2008, hemos revisado las cuentas anuales del año 2008. Hemos controlado la totalidad de los recibos bancarios y de caja.
Determinamos:
- La contabilidad se ha llevado de forma debida y correcta.
- Los valores del balance para el 31 de diciembre y los ingresos y gastos de 2008 concuerdan con la contabilidad y con los recibos, y la cuenta anual se elaboró correctamente.
- El programa informático utilizada no es idóneo, porque no está hecho para comunidades de propietarios.Recomendamos a la Comunidad de propietarios que aprueben las cuentas anuales y asimismo las gestiones de la junta directiva y de la administración.”El Sr. Quitteck pide aclaración acerca del sentido de las obras de reparación en la baranda del solario, ya que hace unos años fue renovado por completo.
La Sra. Schliebitz explica que en algunos tramos, se habían desprendido las losas de la barandilla y, en un principio, retirado para neutralizar el riesgo de accidente. El Sr. Hübener añade que las losas están expuestas a condiciones meteorológicas extremas y a la expansión del edificio, provocando dichos daños. Acto seguido se evaluó toda la barandilla y se quitaron las losas en todos los tramos dañados para volverlas a poner, añadiéndoles juntas de dilatación.El Sr. Quitteck pregunta si la CCR no hubiera podido hacer valer alguna garantía.3
Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios Costa Rica am 06/03/2009
La presidenta contesta que las obras de reparación de la baranda se llevaron a cabo en 2001, y que por consiguiente la garantía había expirado.
El Sr. Duwensee pregunta si se va a considerar cambiar el programa de contabilidad inadecuado que se utiliza en la Comunidad.
La presidenta contesta que quiere esperar hasta agosto para retomar ese tema, ya que espera la respuesta de Ana (antigua secretaria) para saber si volverá a la CCR. Hasta esa fecha no se podrá decidir sobre la futura administración. Explica que la recogida de datos se efectúa parcialmente dos veces, dado que los cálculos anuales se siguen haciendo con Excel. Ya que el balance del programa considera el total de los créditos y no los ingresos reales, por lo que una persona sin conocimientos de contabilidad es incapaz de manejarlo.
El Sr. Yanes comenta que existen programas especialmente desarrollados para Comunidades y que se pueden bajar gratuitamente por Internet.
La presidenta alega que la Comunidad ha comprado el programa en 2006, y que por la razón antes explicada no quiere cambiar de programa actualmente.
La Sra. Schliebitz pide que ahora se realice la votación y entrega sus papeletas de representación de votos al vicepresidente, el Sr. Dirk Hübener, dado que en parte se trata de su trabajo.
Resultado de la votación:
Resultado: La gestión de la Presidencia se aprueba por mayoría. 5.2 Aprobación de la gestión de la administración:
Resultado de la votación:
a favor | Apto.: todos los demás Garajes: todos los demás | } 56 votos | = 57,683 % |
en contra | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
abstenciones | Apto.: n° 8, 48, 50, 65, 66, 86, 90, 97, 99 Garajes: ninguno | } 9 votos | = 6,937 % |
a favor | Apto.: todos los demás Garajes: todos los demás | } 56 votos | = 57,683 % |
en contra | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
abstenciones | Apto.: n° 8, 48, 50, 65, 66, 86, 90, 97, 99 Garajes: ninguno | } 9 votos | = 6,937 % |
Resultado: La gestión de la administración se aprueba por mayoría
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6. Constitución de un comité electoral
La presidenta pide que se elija el presidente / la presidenta de la mesa electoral. La Sra. Ute Derichs está dispuesta a asumir el cargo. Todos los presentes están de acuerdo.
Resultado: La Sra. Ute Derichs es nombrada presidenta de la mesa electoral por unanimidad.
La Sra. Ute Derichs agradece a todos su confianza y quiere saber si los propietarios desean una votación secreta o a mano alzada para determinar los diferentes cargos administrativos. Todos los propietarios están de acuerdo con la votación a mano alzada.
La presidenta de la mesa electoral procede al nombramiento de un candidato para el cargo de presidente de la CCR.
7. Elección de la presidencia y de la comisión de obras: 7.1 Elección del/ de la presidente/a:
Se procede a las votaciones para la elección de presidente/a de la CCR. Se nombran:
Sr. Santiago Yanes – que rechaza la candidatura, Sra. Michaela Schliebitz – que acepta el cargo.
El resultado de la votación es el siguiente:
Votos a favor de la Sra. Michaela Schliebitz como presidenta:
Resultado: La Sra. Michaela Schliebitz es elegida presidenta de la CCR para el próximo ejercicio por mayoría.
La Sra. Michaela Schliebitz acepta la elección.
La Sra. Subiri González acude a la reunión. Por lo tanto, el quórum sube de un 64,620 % a un 66,219 % y el porcentaje de votantes sube de 65 a 66 votos.
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a favor | Apto.: todos los demás Garajes: todos los demás | } 56 votos | = 57,683 % |
en contra | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
abstenciones | Apto.: no. 8, 48,50,65, 66, 86, 90, 97,99 Garajes: ninguno | } 9 votos | = 6,937 % |
7.2 Elección del vicepresidente:
La presidenta de la mesa electoral pide que se presenten propuestas para el vicepresidente.
cargo de
Se nombran como candidatos:
Sr. Karl-Heinz Schliebitz
Sr. Santiago Yanes Sr. Dirk Hübener
Sra. Ma Jesús Rodríguez Hernández Sr. Quitteck
Sra. Consolación González Subiri
El resultado de la votación es el siguiente: Para el Sr. Dirk Hübener como vicepresidente:
– que rechaza la candidatura, – que rechaza la candidatura, – que acepta la candidatura, – que rechaza la candidatura, – que rechaza la candidatura, – que rechaza la candidatura.
a favor | Apto.: todos los demás Garajes: todos los demás | } 64 votos | = 63,500 % |
en contra | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
abstenciones | Apto.: n° 90 | } 2 votos | = 2,719 % |
Resultado: El Sr. Dirk Hübener es elegido vicepresidente para un año por mayoría. El Sr. Dirk Hübener acepta la elección.
El Sr. Hübener remarca que no dispone de mucho tiempo para dedicar a la Comunidad, así que pretende ante todo seguir con el proceso de incorporación municipal, por lo que solicita apoyo en otros asuntos, sobre todo referentes a temas jurídicos. La Sra. González Subiri se ofrece para hablar personalmente con los abogados en ciertos casos, pero añade que la administración debería ocuparse del contacto regular y de las consultas acerca de casos determinados. La presidencia y la administración agradecen la propuesta.
7.3 Elección de la comisión de obras
La presidenta de la mesa electoral ruega que se presenten propuestas para la comisión de obras.
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Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios Costa Rica am 06/03/2009
Se nombran los siguientes candidatos: Sr. Karl-Heinz Schliebitz
Sr. Günter Pohl Sr. Baumann
– que acepta la candidatura, – que acepta la candidatura, – que acepta la candidatura.
La Sra. Derichs propone proseguir enseguida a la votación de los tres señores. El resultado de la votación es el siguiente:
Para los señores Karl-Heinz Schliebitz, Günter Pohl y Sr. Baumann como miembros de la comisión de obras:
Resultado: Los señores Karl-Heinz Schliebitz, Günter Pohl y el Sr. Baumann son elegidos miembros de la comisión de obras para el próximo ejercicio por mayoría.
Los señores Karl-Heinz Schliebitz, Günter Pohl y el Sr. Baumann aceptan la elección.
El Sr. Yanes quiere explicar las razones para su abstención: Según su opinión, la comisión de obras no ha conseguido mucho en el pasado. Quedan pendientes sin resolver varios asuntos bien conocidos desde hace años.
La Sra. Derichs explica que la comisión de obras sólo tiene la función de informar sobre daños existentes, pero que sobre el procedimiento a tomar se ha de decidir en las reuniones.
El Sr. Yanes señala que en 2001 se aprobó en una reunión que los propietarios debieran mantener en buen estado sus viviendas, y que en caso de no hacerlo, la Comunidad tomaría medidas de reparación, presentándole posteriormente las facturas al respectivo propietario.
La Sra. Derichs contesta que esta resolución no pudo entrar en vigor ya que la Comunidad no dispone de suficientes medios para financiar las posibles reparaciones.
La presidenta pide que se prosiga con el próximo punto del orden del día.
7.4 Elección de los revisores de cuentas
La presidenta de la mesa electoral ruega que se presenten propuestas para el cargo de revisor de cuentas.
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Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios Costa Rica am 06/03/2009
a favor | Apto.: todos los demás Garajes: todos los demás | } 57 votos | = 59,282 % |
en contra | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
abstenciones | Apto.: no 8, 48,50,65, 66, 86, 90, 97,99 Garajes: ninguno | } 9 votos | = 6,937 % |
Se nombran los siguientes candidatos: Sr. Heinz Duwensee
Sr. Santiago Yanes Sra. Erika Kutz
– que acepta la candidatura, – que rechaza la candidatura, – que acepta la candidatura.
El resultado de la votación es el siguiente:
Para la Sra. Kutz y el Sr. Duwensee como revisores de cuentas:
Resultado: La Sra. Erika Kutz y el Sr. Heinz Duwensee han sido elegidos revisores de cuentas para el ejercicio 2009 por mayoría.
La Sra. Kutz y el Sr. Duwensee aceptan la elección como revisores de cuentas para el ejercicio 2009 y recibirán por su labor, en concepto de compensación, la cantidad de 120,- euros.
8. Solicitudes de la presidencia
8.1 Solicitud para la adopción de un acuerdo sobre representación en asuntos legales.
El Sr. Yanes y la Sra. González Subiri señalan que, al comparar textualmente la solicitud con el texto para la incorporación municipal que sigue a continuación bajo el punto 8.1.3, ha descubierto varias formulaciones contradictorias, lo cual es legalmente dudoso. Tras una discusión referente al tema se decide aceptar la propuesta del Sr. Hübener, que es suprimir la segunda parte del texto, en la que se hace referencia a la incorporación al municipio.
Por lo que el tenor de la solicitud es ahora el siguiente:
“Se otorga poder a la presidente/a tendrá el poder para que represente la Comunidad de Propietarios CCR en todos los procedimientos judiciales y extrajudiciales pendientes o futuros, sea personalmente o a través de un abogado.”
Todos los presentes están de acuerdo y se prosigue a la votación:
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a favor | Apto.: todos los demás Garajes: todos los demás | } 65 votos | = 65,752 % |
en contra | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
abstenciones | Apto.: no. 90 Garajes: ninguno | } 1 votos | = 0,467 % |
El resultado de la votación es el siguiente:
a favor | Apto.: todos Garajes: todos | } 66 votos | = 66,219 % |
en contra | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
abstenciones | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
Resultado: La presente solicitud se acepta por unanimidad. 8.1.2 Medidas a tomar contra propietarios morosos
Solicitud: Se otorga poder a el/la presidente/a para que reclame por vía judicial la totalidad de las deudas frente a la CCR (incluidos los honorarios de abogado devengados) de los siguientes propietarios.
Se aprueba la reclamación del pago de toda la deuda pendiente referente al apto. 59 por vía judicial. A 31 de diciembre de 2008, la deuda asciende a 13.151,67€.
Se aprueba la reclamación del pago de toda la deuda pendiente referente al apto. 24 por vía judicial. A 31 de diciembre de 2008, la deuda asciende a 1.989,07€.
Se aprueba la reclamación del pago de toda la deuda pendiente referente al apto. 32 por vía judicial. A 31 de diciembre de 2008, la deuda asciende a 602,46€.
Se aprueba la reclamación del pago de toda la deuda pendiente referente al apto. 43 por vía judicial. A 31 de diciembre de 2008, la deuda asciende a 1.004,28€.
Se aprueba la reclamación del pago de toda la deuda pendiente referente al apto. 89 por vía judicial. A 31 de diciembre de 2008, la deuda asciende a 643,86€.
Se aprueba la reclamación del pago de toda la deuda pendiente referente al apto. 92a por vía judicial. A 31 de diciembre de 2008, la deuda asciende a 960,58€.
Se aprueba la reclamación del pago de toda la deuda pendiente referente al apto. 104 por vía judicial. A 31 de diciembre de 2008, la deuda asciende a 1.227,80€.
El resultado de la votación es el siguiente:
Resultado: La solicitud se aprueba por unanimidad.
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Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios Costa Rica am 06/03/2009
a favor | Apto.: todos Garajes: todos | } 66 votos | = 66,219 % |
en contra | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
abstenciones | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
8.1.3 Propuesta para iniciar el proceso de incorporación al municipio
Solicitud: “Se toma la decisión de solicitar al Ayuntamiento de La Matanza, de acuerdo con las conservaciones mantenidas con el Concejal de Urbanismo y técnicos municipales en 2008, que inicie el proceso de cooperación, llevando a cabo la necesaria reparcelación y posterior urbanización del sector Puntillo del Sol.
Asimismo se autoriza a la Junta Directiva para que lleve a cabo las negociaciones en relación con este proceso de cooperación, bien personalmente o bien a través del abogado Felipe Campos Miranda, otorgándole los poderes que fuesen necesarios, para que el Ayuntamiento participe en los gastos de urbanización.”
El Sr. Hübener explica al respecto que el próximo paso a seguir para el proseguimiento del proceso de incorporación municipal sería el de presentar al Ayuntamiento la solicitud formal de la mayoría de los propietarios de la urbanización. Al mismo tiempo habría que apoderar notarialmente al abogado de los propietarios, Don Felipe Campos, para que lleve negociaciones oportunas con los responsables del Ayuntamiento acerca de la participación financiera de los propietarios en la renovación infraestructural de la urbanización. La mayoría de los propietarios de Puntillo del Sol son de los edificios Punta Azul, Costa Rica y Bahamas. Las otras dos comunidades ya han redactado peticiones parecidas en sus juntas generales.
El Sr. Yanes propone retrasar la solicitud hasta saber más acerca de los gastos que habrían de soportar los propietarios.
El Sr. Duwensee explica que en la Junta general de la Comunidad Bahamas esta solicitud se aprobó por unanimidad, porque los gastos solamente se podrán concretar después de las negociaciones en base a la presente solicitud, ya que los costes dependerán de la totalidad del proyecto, de la participación del Ayuntamiento y del reparto de gastos que se aplicará. Por lo tanto, retrasar la solicitud no supone ninguna ventaja.
El Sr. Hübener aclara que el abogado solamente tendrá el poder para llevar las negociaciones, pero que no podrá acordar nada el Ayuntamiento consultarlo previamente con sus clientes. Para aprobar el resultado de las negociaciones y al mismo tiempo una proyección de los gastos, se requeriría una una nueva votación.
La Sra. Kutz pregunta qué ventajas y desventajas conllevaría una incorporación al municipio para cada uno de los propietarios. El Sr. Hübener explica que la incorporación al municipio es existencial para la habitabilidad de la comunidad a medio plazo.
El Sr. Duwensee enumera como ventajas la mejora del alumbrado público, de las calles y aceras en general, y el suministro de agua garantizado. La única desventaja serían contribuciones financieras por parte de cada propietario. A cambio, el municipio se responsabilizaría en el futuro del mantenimiento de la infraestructura, y los propietarios recibirían por fin alo a cambio del pago del IBI.
El Sr. Hübener dice que las contribuciones de los propietarios no se deben ver como un gasto adicional sino como una inversión, ya que el valor de cada una de las propiedades aumentará notablemente por los inminentes trabajos de urbanización y por la modernización de la comunidad.
La Sra. Derichs agrega que quién tiene derechos también tiene obligaciones. Muchos propietarios de bungalows están esperando que finalmente se prosiga con los trabajos.
Antes de proceder a la votación se vuelve a recalcar que el abogado Don Felipe Campos sólo tiene la autorización para llevar negociaciones, y en ningún momento puede tomar decisiones sin consultar antes a sus clientes.
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Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios Costa Rica am 06/03/2009
Se procede a la votación. El resultado es el siguiente:
Resultado: La solicitud se aprueba por unanimidad.
8.2 Propuesta para tomar medidas para el aseguramiento del barranco
Solicitud: Realización de medidas adicionales de seguridad en el barranco combinando las cimentaciones en las rocas salientes y la instalación de alambrada de hierro de elevada resistencia sobre todo en las zonas más abruptas.
La presidenta explica que las obras ya empezadas en 2006 no se siguieron, pero que a causa de las fuertes lluvias de este invierno 2008/09 es importante retomar las actividades.
El Sr. Yanes desea recalcar una vez más que no quiere que se coloque una malla metálica. A eso contesta el Sr. Hübener que se buscará la solución ideal para cada zona de la urbanización, sea la de cementar los bloques de piedra sobresalientes o bien ña de colocar redes metálicas adecuadas. La existente red metálica es, desde luego, sólo una solución provisional y no de duración permanente.
El resultado de la votación es el siguiente:
Resultado: Se aprueba la solicitud por unanimidad.
8.3 Propuesta para la renovación del techo de la entrada principal
Solicitud: Renovación de la estructura del techo dañado de la entrada principal como falso techo que consiste en placas individuales.
La presidenta quiere recalcar una vez más que no es posible reparar la construcción existente, dado que las planchas utilizadas en su momento ya no se venden. Por lo tanto habrá que renovar el techo por completo como ya se hizo en la primera entrada.
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Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios Costa Rica am 06/03/2009
a favor | Apto.: todos Garajes: todos | } 66 votos | = 66,219 % |
en contra | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
abstenciones | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
a favor | Apto.: todos Garajes: todos | } 66 votos | = 66,219 % |
en contra | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
abstenciones | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0.000 % |
El resultado de la votación es el siguiente:
a favor | Apto.: todos Garajes: todos | } 66 votos | = 66,219 % |
en contra | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
abstenciones | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0.000 % |
Resultado: Se aprueba la solicitud por unanimidad.
8.4 Propuesta para seguir con la renovación de la barandilla
Solicitud: Cálculo definitivo para la estructura metálica necesaria, cálculo para la cimentación en base a las catas realizadas, así como la confección de la memoria para la licencia de obras para la primera fase de obra por la arquitecta Isabel González Monje Domínguez.
El Sr. Wambach desea saber cuáles han sido los resultados de las pruebas del suelo.
El Sr. K.H. Schliebitz explica que, de acuerdo con lo aprobado en la Junta General del año 2008, se tomaron pruebas del suelo en distintos puntos, con el resultado de se trata sobre todo de un fondo rocoso. El estático, que trabaja conjuntamente con la arquitecta Isabel González- Monje, va a incluir estos resultados en sus cálculos para el cimiento.
El Sr. Yanes dice que la aprobación de la pasada junta general se refería a tomar “pruebas de suelo” del apto. 95, si su dueño lo permitía, y eran para saber los detalles de la construcción de los balcones. El Sr. Schliebitz contesta que se trata de un malentendido, y que según el protocolo de la pasada reunión general se trataba indudablemente de tomar pruebas en los puntos en los que se planea construir los cimientos. A los balcones con grietas ya se les ha añadido un soporte, por lo que no hay riesgo de derrumbe. El Sr. Yanes replica que las construcciones de hierro que supuestamente han de sostentar los balcones dañados no tocan siquiera esos balcones por la parte baja, por lo que la construcción no sirve para nada.
La Sra. Schliebitz indica que ha informado nuevamente a todos los propietarios sobre el asunto en su informe anual. Los nuevos propietarios podrán informarse en la oficina sobre todos los informes periciales realizados. Ella sabe que no todos los propietarios están a favor de soportar los balcones, pero que hay una clara mayoría que sí desea llegar a una solución del problema. El próximo paso será firmar un contrato con la arquitecta ya que ella, sin previo encargo escrito del proyecto, no empezará con los cálculos ni con las solicitudes necesarias, ni nos dirá cuál es la solución que ella cree la mejor y más económica para nuestro problema.
El Sr. Yanes señala de nuevo que la enorme cantidad de 300.000€ que la arquitecta incluye en su presupuesto no es necesaria.
La Sra. Schliebitz repite que los fondos de reservas de los años pasados siempre han sido aprobados por una mayoría. Ella misma tiene suficiente idea de economía para no malgastar ese dinero. Por el momento se trata solamente de firmar el contrato con la arquitecta.
La Sra. Derichs propone aclarar cuáles son las obligaciones que conllevaría la firma de este contrato.
El Sr. Hübener explica que se trata de un contrato para la realización de un proyecto. No hay nada decidido sobre si ese proyecto finalmente se realiza y en qué dimensiones. Por lo tanto, tampoco hay nada decidido en cuanto a la remuneración de la arquitecta por encargarle el proyecto. Sin embargo, para calcular los gastos de la obra, habría que tener en manos un proyecto con los respectivos cálculos de datos generales como base para la presentación a concurso.
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Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios Costa Rica am 06/03/2009
La Sra. Derichs quiere saber cuánto costará todo el proyecto y cómo vincularía contractualmente a CCR. El Sr. Hübener recuerda el presupuesto entregado por la arquitecta en 2008. Ella explicó que los gastos para la obra dependerían principalmente de la solución que se vaya a tomar, ya que a partir de entonces se sabrá el volumen completo de la obra. La Sra. Subiri duda que, una vez acordado contractualmente un volumen concreto para la obra, después se pueda acordar una reducción de los costes.
El Sr. Schliebitz repite que el problema de los balcones ha sido ratificado por muchos estáticos y oficinas de arquitectos. Se debe comenzar, pues, con el aseguramiento de las primeras plantas en el primer tramo de la construcción. Pero la arquitecta se niega a comenzar la construcción sin contrato previo.
La Sra. Subiri González opina que toda la obra sería más económica si se llevase por partes. El Sr. Yanes dice que los gastos previstos para la obra serían de unos 7 % u 8 % del volumen total de la construcción, más el IGIG, tras ser presentado el proyecto a concurso.
El resultado de la votación es el siguiente:
Resultado: Se aprueba esta solicitud por mayoría.
La Sra. Derichs señala que estos gastos no figuran incluidos en el presupuesto.
La Sra. Schliebitz explica que dentro del presupuesto hay incluida una cantidad de 6.000€, que es suficiente para pagar la primera tasa a la arquitecta. La terminación del proyecto tardará algún tiempo, por lo que los honorarios se irán pagando según avanza la obra.
8.5 Solicitud para ampliar la instalación de televisión
8.5.1 Televisión española
Solicitud: Complementar la instalación de televisión española con otros módulos en la instalación del edificio para acceder a la totalidad de los canales de la televisión digital terrestre (TDT).
8.5.2 Televisión suiza
Solicitud: Complementar la instalación del edificio existente con un sistema de recepción nuevo (Spiegel, LNB, Modul, Kabel) para así poder recibir adicionalmente tres canales suizos (SF1, SF2, SF Info).
Se prosigue a la votación de las propuestas mencionadas de 8.5.1 y 8.5.2.
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a favor | Apto.: todos los demás Garajes: todos los demás | } 56 votos | = 57,683 % |
en contra | Apto.: no 8, 48,50,65, 66, 86, 90, 99 Garajes: ninguno | } 8 votos | = 6,092 % |
abstenciones | Apto.: no 58, 97 Garajes: 16 | } 2 votos | = 2,444 % |
El resultado es el siguiente:
a favor | Apto.: todos Garajes: todos | } 66 votos | = 66,219 % |
en contra | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
abstenciones | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0.000 % |
Resultado: Se aprueban estas solicitudes por unanimidad.
8.6 Propuesta para construir los pozos de revisión necesarios dentro de la tubería general de las aguas residuales.
Solicitud: Instalación de nuevas arquetas o el descubrimiento de las ya existentes en las distintas entradas de conducciones de agua de las viviendas al tubo principal de desagüe. En la construcción del edificio se ahorraron parcialmente las arquetas de mantenimiento o fueron cubiertas en el momento del asfaltado del patio y del aparcamiento.
Se prosigue a la votación. El resultado es el siguiente:
Resultado: Se aprueba la solicitud por unanimidad.
8.7 Medidas a tomar para mejorar el aireamiento en los pozos de ventilación
Solicitud: Instalación de extractores anexos en el techo para mejorar la ventilación de los conductos de aire de salida.
El Sr. Yanes opina que seguramente no funcione el aireamiento porque los muros frontales de los garajes están hermetizados. Propone que se instalen redes de ventilación en la parte superior de las puertas del garaje para que pueda entrar aire, que a su vez puede salir hacia arriba por los pozos de ventilación.
El Sr. Schliebitz opina que los garajes tienen suficientes entradas de aire.
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a favor | Apto.: todos Garajes: ninguno | } 66 votos | = 66,219 % |
en contra | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
abstenciones | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0.000 % |
El resultado de la votación es el siguiente:
a favor | Apto.: todos los demás Garajes: todos los demás | } 58 votos | = 60,127 % |
en contra | Apto.: no 8, 48,50,65, 66, 86, 99 Garajes: ninguno | } 7 votos | = 5,625 % |
abstenciones | Apto.: no. 90 Garajes: ninguno | } 1voto | = 0,467 % |
Resultado: Se aprueba la solicitud por mayoría. 9. Solicitudes de los propietarios
La Sra. Schliebitz explica que existen seis solicitudes por parte de los propietarios y una séptima solicitud que ha sido entregada fuera del límite de plazo.
Cerca de las 17.25 horas, el Sr. Yanes entrega sus papeletas de votación. A la pregunta de la Sra. Becker, encargada de redactar el acta, responde que no desea que nadie de los presentes le represente en las votaciones. Por lo tanto, el quórum baja del 66,219 % a un 60,594 %, de 66 votos a 59 votos.
9.1 Solicitud del Sr. Lindenmann:
Solicitud: La Administración de la Comunidad Costa Rica, se encargará hasta la próxima
Asamblea General 2010a los siguientes puntos:
1. Que posibilidades hay, para la construcción de un deposito de agua para el Edificio Costa Rica (tanque de agua para reserva.)
2. Presentar una solución para la realización con presupuesto aproximado.
El Sr. Quitteck pregunta si no es demasiado pronto para esta solicitud ya que de momento se están llevando las negociaciones para la incorporación municipal.
El Sr. K.H. Schliebitz pregunta al Sr. Hübener si la comunidad tiene derecho a un estanque de agua.
El Sr. Hübener explica que se puede construir un estanque de agua, pero que aun así no se tiene derecho a recibir más agua.
La Sra. González Subiri comenta que tener un estanque de agua potable conllevaría gastos considerables, como por ejemplo las inspecciones por parte de las autoridades sanitarias, o los análisis regulares del agua, etc.
La Sra. Schliebitz propone al Sr. Lindenmann posponer la solicitud hasta que la Comunidad sepa algo más sobre la incorporación.
El Sr. Lindenmann está de acuerdo, pero quiere señalar la urgencia del asunto dado que siempre ha habido falta de agua durante los ocho años anteriores a los que la empresa Tamara se responsabilizara del suministro de agua en el año 1990.
Por consiguiente se pospone la solicitud del Sr. Lindenmann con su consentimiento.
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9.2 Solicitud de los propietarios: Sra. Falch, Sra. Brandl, Sra. Baumeister, por orden del Sr. Schultze, el matrimonio Riemann y por orden de la Sra. Gindel el Sr. Datzberger.
Solicitud: Los propietarios de los pisos de la planta 6 solicitamos la instalación de protección contra palomas sobre el parapeto de la azotea, tal como existente sobre las viviendas grandes del edificio.
La Sra. Schliebitz opina que hay que encontrar una solución eficiente para mantener alejadas las palomas sin dañar el edificio. El Sr. Baumann explica que se ha encontrado una solución bastante eficaz para espantar las palomas sin dañar las barandillas, ya que las espigas utilizadas se han sellado con silicona. El Sr. Schliebitz propone usar detentares angulares de acero fino que se podrían colocar en la parte interior de la barandilla para evitar dañar la parte superior de la misma, y colgar de ellos el alambrado.
La Sra. Schliebitz propone estudiar todas las posibilidades. La instalación de protección contra las palomas no debe dañar la barandilla, ser económica, estética y eficiente.
A continuación se modifica levemente la solicitud con el consentimiento de los solicitantes.
Por consiguiente, la solicitud es: Nosotros, los propietarios de la sexta planta del edificio, pedimos que se instale una protección contra las palomas en el muro del tejado.
El resultado de la votación es el siguiente:
Resultado: Se aprueba la solicitud por mayoría.
Cerca de las 17.35 horas, la Sra. Ana María Lorenzo Rodríguez (como representante del apto. 39) abandona la reunión. Por consiguiente, el quórum baja del 60,594 % a un 59,310 %, de 59 votos a 58 votos.
9.3 al punto 9.6 Solicitudes del Sr. Santiago Yanes
La Sra. Schliebitz observa que el Sr. Yanes sigue presente en la reunión, pero que al entregar todas sus papeletas de votación queda excluido de la reunión. Por consiguiente, y según el art. 5.1 de los estatutos, vale lo siguiente:
-Al no estar presente el solicitante, ni haber representante legal con autorización escrita, quedan sin tratar todas las solicitudes entregadas dentro del límite de plazo.-
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a favor | Apto.: todos los demás Garajes: todos los demás | } 57 votos | = 59.282 % |
en contra | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
abstenciones | Apto.: no. 90, 97 Garajes: ninguno | } 2 votos | = 1,312 % |
El Sr. Yanes pregunta si todos los solicitantes de la protección contra palomas están presentes. La Sra. Schliebitz afirma que todos los solicitantes están, o bien presentes, o bien representados.
10. Aprobación del presupuesto para 2009 y de la distribución de las cuotas:
La Sra. Subiri González quiere saber si los salarios de los empleados han subido. La Sra. Schliebitz explica que ese no es el caso, sino que ella ha declarado los salarios brutos y las retenciones para prestaciones sociales, ya que es la cantidad real que la CCR ha de pagar para el personal.
A continuación, la Sra. González Subiri comenta sus dudas acerca de la inspección técnica que se hará en los extintores. Dice que seguramente los gastos serán más elevados de lo que se indicó en el presupuesto. La Sra. Becker contesta que la empresa de mantenimiento le ha dicho que la inspección general con “timbrado” se ha de hacer en octubre de este año. La Sra. Subiri sospecha que los gastos mencionados en el presupuesto se superarán, por lo que propone recoger la oferta de dicha empresa de mantenimiento antes del próximo otoño. Si la propuesta supera el presupuesto estimado en 400€, se podrán solicitar más ofertas de otras empresas similares.
Se aprueba la propuesta de la Sra. González.
Se prosigue a la votación sobre el presupuesto de 2009. El resultado es el siguiente:
Resultado: El presupuesto para el año 2009 se aprueba por mayoría.
Así queda determinado por mayoría que el presupuesto del año 2009 será de 85.000,- €.
11. Varios:
La Sra. Raddatz se queja de la mala recepción televisiva, ya que la imagen y el sonido son discontinuos. La Sra. Schliebitz explica que se trata de un problema inusual, pero que la dirección y la presidencia tratarán de buscar una solución.
El Sr. Schliebitz dice que la señal que llega al receptor general es constante. El cable del área correspondiente de la Sra. Raddatz será revisado lo antes posible por un técnico. Pero para ello habrá que medir la señal dentro de cada uno de los apartamentos.
La Sra. Derichs comenta que el servicio de limpieza es insuficiente y quiere que se intensifique la limpieza urgentemente.
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a favor | Apto.: todos los demás Garajes: todos los demás | } 57 votos | = 58,843 % |
en contra | Apto.: no. 90 Garajes: ninguno | } 1voto | = 0,467 % |
abstenciones | Apto.: ninguno Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
El Sr. Baumann y la Sra. Kroiss critican el hecho que la lista de los morosos es cada vez más larga, y que las negociaciones con el apartamento 59 ya duran demasiado tiempo.
La Sra. González Subiri, que durante su año de presidenta se dedicó intensamente al asunto, explica que se trata de un caso especialmente difícil. Ante todo hay que averiguar quiénes fueron los propietarios. El problema es que una copropietaria no ha querido aceptar su copropiedad. Un tribunal ha determinado ahora, en 2008, que sí es copropietaria. En este año 2009 supuestamente se dictará la sentencia: El pago de la totalidad de las deudas, o la subasta forzosa de la propiedad.
La Sra. Schliebitz promete encausar a los propietarios morosos por vía legal lo antes posible, tal y como se acaba de aprobar en esta reunión. Recalca que en caso de realizarse una compra- venta, el nuevo propietario es, según la ley vigente, responsable de todas las posibles deudas del ejercicio anterior y del ejercicio actual hasta la fecha de la compraventa.
La Sra. Quitteck se lamenta de la tasa que le cobran por un cheque. La Sra. Schliebitz explica que el BBVA le cobra una tasa a la comunidad por ingresar los cheques, lo que la CCR le ha de cobrar posteriormente a todos los propietarios de la comunidad. La Sra. María Jesús Hernández Rodríguez, nuestra contable, añade que el BBVA cobra actualmente 0,92€ por un cheque del mismo banco, y por ingresar uno de otro banco cobra 2,11€. Estos gastos tal vez se puedan incluir desde un principio en la cantidad expuesta en los cheques.
El Sr. Schliebitz informa sobre varios asuntos:
- – Para aumentar la seguridad vial general en toda la comunidad rogamos que todos conduzcan más despacio.
- – Para aprovechar bien la posibilidad de reciclar algunos materiales, rogamos que se aplasten bien los cartones y los bidones de agua para que ocupen lo menos posible dentro de los contenedores.
- – Cuando haya llovido, rogamos que todos sequen el pasillo alrededor de la puerta de su casa para que haya menos peligro de deslizamiento y para evitar que se produzcan charcos.
- – Sobre la mesa hay ejemplares para llevar del acta de la inspección realizada por comisión de obras e informaciones para los obreros y propietarios, que también están disponibles en la oficina.Finalmente, el Sr. Schliebitz agradece al Sr. Harry Fuss su intervención como excelente técnico de sonido durante la reunión.La Sra. Schliebitz quiere hacer un último comentario:
Ana nos ha de informar por escrito hasta finales de julio, cuando se acabe su baja por maternidad, sobre si va o no retomar su trabajo en la comunidad. Si no lo hace hasta entonces, la daremos de baja en la Seguridad Social. Hasta ahora no sabemos la decisión que va a tomar Ana. Por consiguiente, es posible que se tenga que celebrar una junta extraordinaria en agosto para considerar la reorganización de la administración.La presidenta les agradece a todos los propietarios que ayudaron con pequeños arreglos en el edificio. Se dirige particularmente a los propietarios españoles rogándoles que también ellos colaboren realizando pequeñas reparaciones para no tener que encargárselas a alguna empresa y así poder reducir gastos.18
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Los horarios de la oficina son: los martes y jueves por la mañana de 10.30 a 13.00 horas, y los viernes por la mañana de 9.00 a 13.00 horas. Los lunes abre por la tarde de 16.30 a 19.30 horas (Apto. 28).
Los martes y jueves, la Sra. Annette Becker está en la oficina; los lunes y viernes está la Sra. María Jesús Hernández Rodríguez.
Las informaciones sobre las cuotas se remitirán junto con el acta. Se ruega pagar puntualmente, ya que la CCR tiene obligaciones a terceros.
Se pide a los propietarios que se atengan a los plazos de pago acordados, especialmente en su propio interés, para evitar la imposición de intereses de demora.
La presidenta fija la fecha para la próxima junta Junta Ordinaria de Propietarios de la CCR para el primer viernes del mes de marzo, el 05.03.2010, a las 13:30 horas.
La presidenta, Doña Michaela Schliebitz, cierra la junta a las 18.35 horas.
Michaela Schliebitz Dirk Hübener Annette Becker
– Presidenta – – Vicepresidente – – Secretaria (sustituta) –
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