Los siguientes propietarios figuran como deudores:
APT. 18 APT. 24 APT. 32 APT. 59 APT. 59 APT.75B APT. 83 APT. 89 APT.92A APT.92B
APT. 95 APT.104 APT.106
24,96 € 4.632,22 € 155,77 € 3.746,76 € 4.192,88 € 72,62 € 170,22 € 429,64 € 289,61 € 825,78 €
90,91 € 789,44 € 22,41 €
Acta
De la Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios Costa Rica (CCR) del 02 de Junio de 2012.
1. Saludo del presidente:
La junta comienza con la segunda convocatoria, a las 17:30 horas en la “Casa del Vino”, La Baranda, en el Sauzal.
El presidente saluda a todos los presentes en la Junta Extraordinaria de la CCR 2012 y a la intérprete Susanne Harms que traducirá para los propietarios durante la junta.
Extenderá acta Da. Annette Becker, secretaria administrativa de la CCR.
2. Comprobación del quórum de la Junta:
El presidente advierte que los morosos, según el artículo 15.2 de la LPH, no tienen derecho a voto. Existe una excepción en el caso de los acuerdos que requieren unanimidad.
Los propietarios morosos tienen derecho a participar activamente en la junta, sin embargo, ellos también deben respetar el reglamento. Estos propietarios, presentes o representados, no han recibido tarjetas de voto para la junta.
Se constata que en la junta participan o están representados mediante poderes respectivamente:
2.1. Propietarios presentes y representados: 38 Propietarios 2.2. Cuotas de participación porcentaje: 44,784 %.
La Junta Extraordinaria 2012 tiene quórum.
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Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios Costa Rica del 02 de Junio de 2012
La familia Derichs y el Sr. Duwensee expresan dudas jurídicas de que la junta posiblemente no tenga quórum, ya que el quórum no llega a la mitad de los propietarios y las cuotas de participación. El vicepresidente, Sr. Yanes, lo rebate citando la Ley de Propiedad Horizontal artículo 17. párrafo 3.
El presidente pasa de nuevo al orden del día.
3. Liberación de la reserva para los balcones:
Surge un debate acerca del estado del edificio. El Sr. Duwensee comenta que entretanto hay 4 dictámenes acerca del tema de los balcones cuyos enunciados se contradicen. Sin embargo, el dictamen nuevo no le parece apto para disolver la reserva.
El Sr. Hübener señala que presumiblemente la Comunidad nunca obtendrá un dictamen unívoco. Que el autor del último dictamen, el arquitecto Dr. Carlos Guigoú Fernández, le ha confirmado en contestación a su demanda de aclaración, que ya no ve peligro agudo para los balcones, ya que las grietas se habrían formado durante los primeros años después de la construcción, durante los cuales el edificio se habría asentado. Y que, sin embargo, durante los últimos 10 años no habrían aparecido más grietas. Además, como se ha expuesto en el dictamen, el recalce no sería la solución del problema. No obstante, se debería vigilar el edificio con atención.
El Sr. Hübener por eso opina que la reserva para los balcones, como un seguro, se quedará en la cuenta hasta que posiblemente en algún momento del futuro se podría dar una alteración del estado actual del edificio. En vistas a la necesidad de inversión en el edificio de aproximadamente 30.000 euros anuales para el mantenimiento, la reducción de las cuotas actuales y por las goteras agudas de la azotea le parece necesario una liberación – por lo menos parcial – de la reserva.
Por parte de la familia Derichs se pide que antes del saneamiento costoso de la azotea se examine a fondo la causa de los daños de agua, ya que también podría entrar por las grietas del parapeto.
El Sr. Hübener, respecto a esto, propone una prueba, aunque no cree que la causa de los daños esté en el parapeto.
La Sra. Derichs propone esperar el resultado de la reexaminación y posponer la decisión sobre la liberación de la reserva así como sobre el método de saneamiento de la azotea a la próxima Junta General Anual en marzo.
El Sr. Yanes indica que por el momento sólo se trataría de la liberación de la reserva para los balcones, lo que significaría que el dinero se transferiría a una nueva cuenta. En el siguiente punto del orden del día, entonces, se decidiría el importe parcial de la reserva que la comunidad estaría dispuesta a invertir en el saneamiento de la azotea. María señala que en el presupuesto están previstos 25.000-€, que de ninguna manera serían suficientes para sanear la azotea.
El Sr. Duwensee propone financiar el saneamiento de la azotea mediante una derrama extraordinaria para conservar la reserva. El Sr. Yanes rechaza esta propuesta porque la situación económica de muchos propietarios de momento no permitiría una derrama extraordinaria y porque el dinero seguiría estando ahí, en el banco. Solamente se tendría que liberar.
El Sr. Hübener propone una liberación parcial, sin embargo, algunos propietarios objetan que esto no coincide con el texto de la moción y que una modificación sería ilícita.
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Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios Costa Rica del 02 de Junio de 2012
Se procede a la votación sobre la liberación completa de la reserva de los balcones.
Resultado de la votación:
A favor | Apt. y Garajes: 8,17,27,29,35(50),39,41,43,48,52,56(Gar.4),58(Gar.16), 65(Gar.7),66,79,81(Gar.L1F),94A(94B),97,99, | } 20 votos | = 20,186 % |
En contra | Apt. y Garajes: 1,2(Gar.9B),4(5,Gar.10),3,(13,Gar.17), 19(20,21,22,Gar.3,Gar.8,Gar.9A,Gar.11),26,40,45, 46(Gar13A,Gar13B),51,60,74A(74B),78(Gar.15),84,91A, 91B,96(Gar.2B),L1B | } 18 votos | = 24,598 % |
abstenciones | Apt. y Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
Resultado: Al no obtenerse en las votaciones la mayoría de los asistentes, que represente a su vez más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes, que expresa el artículo 17.3 de la ley de Propiedad Horizontal, no se aprueba este punto del Orden del Día.
El Sr. Duwensee pide que conste en el acta que el está en favor del saneamiento de la azotea pero que no le parece oportuno la disolución de la reserva para los balcones, ya que ese dinero debería seguir a disposición para la seguridad de los balcones.
4. Saneamiento de la azotea:
Como la moción de la liberación de la reserva para los balcones no se ha aprobado, no hace falta la votación sobre esta moción a raíz de la falta de recursos económicos. Se propone examinar a fondo la causa de los daños de agua y tratar el tema de nuevo en la próxima Junta General Anual para establecer la manera y la dimensión del arreglo de los daños de agua.
5. Moción de la Sra. Drerichs para la Junta General Anual del 3/3/2012, votación sobre los puntos todavía no tratados:
5.1 Punto 2
El reglamento de la CCR se concreta con efecto inmediato de manera que las obras de construcción para la CCR se pueden encargar por el presidente/a respectivo únicamente hasta 6.000,00 € y por escrito, después de la presentación de una oferta detallada y la confirmación del encargo correspondiente. Se exceptúan encargos por emergencia aguda, que deben ser refrendados por otro propietario de apartamento el mismo día.
Esto se somete a votación.
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Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios Costa Rica del 02 de Junio de 2012
Resultado de la votación:
A favor | Apt. y Garajes: 1,2(Gar.9B),4(5,Gar.10),3(13,Gar.17), 19(20,21,22,Gar.3,Gar.8,Gar.9A,Gar.11),26,40,45, 46(Gar13A,Gar13B),51,60,74A(74B),78(Gar.15),84,91A, 91B,96(Gar.2B),L1B,27,29,39,65(Gar.7),94A(94B), L1A(L2) | } 24 votos | =32,129 % |
En contra | Apt. y Garajes: 8,17,35(50),41,43,48,52,56(Gar.4),58(Gar.16), 66,79,81(Gar.L1F), 97,99, | } 14 votos | =12,655 % |
abstenciones | Apt. y Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
Resultado: La moción anterior se aprueba como acuerdo por mayoría.
El propietario del apartamento 52 sale de la junta, con ello se modifica el quórum a:
Propietarios presentes y representados: 37 Propietarios Cuotas de participación porcentaje: 44,344 %.
5.2 Punto3,3.1,3.2y3.3.
Punto 3. Encargos por más de 6.000,00 € por la totalidad de un proyecto de construcción
únicamente se pueden otorgar después de una resolución formal de la CCR, si
Punto 3.1 ha habido una convocatoria correcta,
Punto 3.2 un mínimo de 3 interesados hayan presentado una oferta por escrito, después de comprobar si la convocatoria está objetivamente correcta y completa o con propuestas alternativas,
Punto 3.3 de los destinatarios de la convocatoria, que no quieren participar en la convocatoria, o sólo si pueden facturar gastos de tramitación exactamente determinadas en caso de que se encargue a un tercero, se debe presentar una confirmación escrita.
El Sr. Yanes opina que el contenido de la moción ya estaría establecido en la Ley de Propiedad Horizontal y que por eso lo que se decidirá podría ser superfluo y posiblemente nulo. El Sr. Hübener propone comprobar esto. En caso de que la ley establezca otras reglas, estas de todos modos estarían por encima del texto de la resolución tomada.
Los puntos 3. , 3.1, 3.2, 3.3 se someten a votación.
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Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios Costa Rica del 02 de Junio de 2012
Resultado de la votación:
A favor | Apt. y Garajes: 1,2(Gar.9B),4(5,Gar.10),3(13,Gar.17), 19(20,21,22,Gar.3,Gar.8,Gar.9A,Gar.11),26,40,45, 46(Gar13A,Gar13B),51,60,74A(74B),78(Gar.15),84,91A, 91B,96(Gar.2B),L1B,27,29,39,65(Gar.7),94A(94B), L1A(L2) | } 24 votos | =32,129 % |
En contra | Apt. y Garajes: 8,17,35(50),41,43,48,56(Gar.4),58(Gar.16), 66,79,81(Gar.L1F), 97,99, | } 13 votos | =12,215 % |
abstenciones | Apt. y Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
Resultado: La moción anterior se aprueba como acuerdo por mayoría.
El Sr. Yanes sale de la Junta en señal de protesta contra la moción presentada por la Sra. Derichs. Con ello se modifica el quórum a
Propietarios presentes y representados: 30 Propietarios Cuotas de participación porcentaje: 37,761 %.
5.3 Punto 4.
Encargos, que se efectúan en partes, no se pueden dividir en encargos parciales por debajo de 6.000,00 €.
Se somete a votación.
Resultado de la votación:
A favor | Apt. y Garajes: 1,2(Gar.9B),4(5,Gar.10),3(13,Gar.17), 19(20,21,22,Gar.3,Gar.8,Gar.9A,Gar.11),26,40,45, 46(Gar13A,Gar13B),51,60,74A(74B),78(Gar.15),84,91A, 91B,96(Gar.2B),L1B,27,29,39,65(Gar.7),94A(94B), L1A(L2) | } 24 votos | =32,129 % |
En contra | Apt. y Garajes: 17,35(50),41,43,58(Gar.16),79, | } 6 votos | = 5,632 % |
abstenciones | Apt. y Garajes: ninguno | } 0 votos | = 0,000 % |
Resultado: La moción anterior se aprueba como acuerdo por mayoría.
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Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios Costa Rica del 02 de Junio de 2012
6. Información acerca de la realización de las medidas de seguridad en el barranco por las personas implicadas.
Dado que los participantes de la comisión de obras y la presidenta antigua no están presentes, la administración y el presidente se pronuncian al respecto y exponen la sucesión cronológica de los acontecimientos, que está documentada:
06/03/2006 Se deciden medidas de seguridad adicionales para el barranco (Acta 2006, 8.3)
05/03/2007 Acuerdo para la autorización de la presidenta para la continuación de las medidas de seguridad en el barranco. Se deben presentar tres presupuestos hasta 2008 (Acta 2007, 8.3).
06/03/2009 Acuerdo de seguir con las medidas de seguridad para el barranco (Acta 2009, 8.2).
05/03/2010 Informe de la presidenta acerca del desarrollo y el plan de las medidas de seguridad del barranco y votación del presupuesto 2010 con un importe de 36.000-€ para las medidas de seguridad en el barranco (Acta 2010, 8.2 / 10 e
informe de la presidenta).
24/02/2011 Cierre del contrato entre la presidenta Sra. Schliebitz y la nueva empresa GEOCAN y 15% de pago a cuenta (Acta 2011, Informe de la presidenta).
19/05/2011 Entrega del Sistema de seguridad del barranco en base al contrato y pago del importe remanente por la administración conforme a lo estipulado en el contrato.
31/12/2011 La comisión de obras constata insuficiencias en la ejecución. Desde entonces la administración intenta conseguir de la empresa la subsanación de los defectos.
A las 20.10 horas, el presidente, Don Dirk Hübener, cierra la reunión.
Dirk Hübener – Presidente –
Annette Becker
– Secretaria Administrativa –
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